Главная | Защита прав потребителя | Понятие ипотеки в гражданском кодексе

Понятие и сущность ипотеки.

Понятие ипотеки недвижимого имущества. Субъектный состав обязательства Ипотека hypothecate, hypotheca — термин, заимствованный из греческого оборота [1]. В древнем римском праве, hypotheca была разновидностью залога, ею именовался залог имущества, при котором заложенная вещь оставалась во владении и пользовании должника [2].

Позднее под ипотекой понимали исключительно залог недвижимого имущества. В теории права ипотекой именовался залог недвижимого имущества. Рассмотрим как определяет ипотеку действующее законодательство. Таким образом, ипотека — залог недвижимого имущества. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству залогодержатель имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество залогодателя , за изъятиями, установленными законом п.

Итак, сущность залога заключается в предоставлении кредитору-залогодержателю права на приоритетное за некоторым исключением, установленным законом удовлетворение своего требования за счет заложенного имущества. Вкратце остановимся на обзоре законодательства и иных нормативных актов, направленных на правовое регулирование ипотеки, тем более, что в данное законодательство были внесены изменения и дополнения. Прежде всего, необходимо выделить Федеральный закон от 16 июля г. Отдельно выделим Федеральный закон от 11 ноября г.

Данный законодательный акт регулирует отношения, возникающие при выпуске, эмиссии, выдаче и обращении ипотечных ценных бумаг, за исключением закладных, а также при исполнении обязательств по указанным ипотечным ценным бумагам. Итак, перейдем непосредственно к рассмотрению ипотеки по действующему законодательству Российской Федерации.

Законом об ипотеке установлено, по существу, два вида ипотеки: Такое разделение известно еще римскому праву. Как отмечает Базанов И. Известно такое деление и русскому дореволюционному праву. Обратимся к легальному определению ипотеке в силу закона и ипотеке по договору. Под ипотекой в силу закона понимается залог недвижимого имущества, возникающий на основании федерального закона.

К ипотеке в силу закона при наступлении указанных в федеральном законе обстоятельств соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное п. По действующему гражданскому законодательству РФ ипотека в силу закона всегда возникает при передаче недвижимого имущества по договору ренты, а также по договору пожизненного содержания с иждивением. Кроме того, ипотека в силу закона может возникать в следующих случаях: Ипотека в силу закона возникает также в том случае, когда имущество, являющееся предметом ипотеки как по договору, так и в силу закона , принудительно изымается государством у собственника и последнему предоставляется равноценное имущество ст.

Ипотека по договору - залог недвижимого имущества, возникающий на основании договора, заключенного между сторонами с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров, а также положений Закона об ипотеке ст. По договору об ипотеке одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве третье лицо. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании п. В соответствии со ст. Кроме того, согласно Кодексу торгового мореплавания РФ от 30 апреля г. Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда ГК РФ или Законом об ипотеке не установлены иные правила п.

Похожие главы из других книг

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами п. Подчеркнем, что ипотечное правоотношение как и любое залоговое является акцессорным дополнительным , то есть может существовать лишь постольку, поскольку существует обеспечиваемое основное обязательство.

При этом прекращение ипотечного правоотношения не влечет прекращения основного правоотношения. Договор об ипотеке может выступать средством обеспечения сразу нескольких договорных обязательств. Приведем пример из практики: Постановлением апелляционной инстанции от Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа постановлением от В протесте Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации предлагается все названные судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям. Общая сумма оценки заложенного недвижимого имущества составила 87 рубль 35 копеек. Договор в установленном порядке нотариально удостоверен и зарегистрирован. В соответствии с пунктом 1 статьи 43 этого Закона имущество, заложенное в обеспечение исполнения одного обязательства предшествующая ипотека по договору о предоставлении кредитной линии от Суды, отказывая в удовлетворении искового требования, поддержали данные доводы ответчика.

Между тем эти доводы являются ошибочными. В соответствии с п. В силу пункта 2 статьи 49 Гражданского кодекса Российской Федерации юридическое лицо может быть ограничено в правах лишь в случаях и в порядке, предусмотренных законом. Залогодержатель и залогодатель заключили один договор о залоге недвижимого имущества в обеспечение трех кредитных договоров.

Указанный договор закону не противоречит, нотариально удостоверен и зарегистрирован. Итак, договор об ипотеке может быть самостоятельным, то есть отдельным по отношению к договору, из которого возникает обеспечиваемое залогом обязательство. Вместе с тем соответствующее положение об ипотеке в качестве средства обеспечения обязательства может содержаться и в основном договоре. Имущество, которое может быть предметом ипотеки определено законодателем в ст.

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. Остановимся подробнее на земельных участках, которые не подлежат ипотеке. Согласно статье 7 Федерального закона от 24 июля г. Систематический анализ положений закона позволяет сделать вывод, что ипотека сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских фермерских хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств не допускается ст. Согласно Гражданскому кодексу РФ п.

Понятие ипотеки

Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования п. Однако из положений закона не совсем ясно: Приведем интересный пример из практики: Арбитражный суд удовлетворил требование истца о взыскании с должника суммы основного долга и отказал в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное имущество, указав, что предметом договора об ипотеке являлся объект незавершенного строительства.

К моменту предъявления истцом требования об обращении взыскания на предмет ипотеки данный объект был достроен и согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним далее - Единый реестр залогодателю должнику по основному обязательству на праве собственности принадлежит законченный строительством объект офисное здание , принятый и введенный в эксплуатацию в установленном законом порядке. Таким образом, предмет ипотеки, названный в договоре об ипотеке, отсутствует а следовательно, ипотека прекратилась.

Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требования об обращении взыскания на предмет ипотеки отменил и требование удовлетворил, указав, что взыскание должно быть обращено на принадлежащее залогодателю офисное здание как на объект недвижимости, появившийся в результате завершения строительства объекта, являвшегося предметом ипотеки.

Изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи ГК РФ влечет прекращение залога. Ни Кодекс, ни Закон об ипотеке не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений. Так, согласно статье 76 Закона об ипотеке при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства не завершенным строительством объектом и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства.

По смыслу указанной статьи договор об ипотеке, предметом которого являлось строящееся жилое здание, без внесения в него каких-либо изменений и дополнений в части описания предмета ипотеки и его оценки и без регистрации таких изменений и дополнений распространяется на построенное жилое здание. Итак, в соответствии с требованиями закона, здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии одновременной ипотеки по тому же договору земельного участка, на котором находится здание или сооружение или части этого участка.

Заключение договора ипотеки здания, без одновременной ипотеки долей земельного участка, влечет признание такого договора ипотеки недействительным Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 2 ноября г. Проблемным на практике является вопрос о необходимости одновременной ипотеки земельного участка доли , когда основным предметом ипотеки выступает помещение.

понятие ипотеки в гражданском кодексе более нескольких

Договор ипотеки от В апелляционной инстанции решение не пересматривалось. Отказав истцу в иске, суд не учел правила части 2 статьи 62 названного Закона, согласно которой ипотека земельного участка может быть установлена только на земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой собственности.

Выделить же часть доли, расположенной под передаваемыми в ипотеку помещениями, невозможно. Кроме того, раздел земельного участка в натуре на момент заключения договора ипотеки противоречил требованиям законодательства пункту 4 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации.

Законность решения от Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, суд округа не нашел оснований для пересмотра обжалуемого судебного акта. Дополнительным соглашением от Заемщик частично погасил кредит. Решением Арбитражного суда Владимирской области от В обеспечение возврата кредитных средств по данному договору спорящие стороны заключили договор ипотеки от Данные обстоятельства подтверждены свидетельствами о государственной регистрации права от Кроме того, ответчик владел земельными участками, на которых расположены передаваемые в залог объекты недвижимости, на праве общей долевой собственности, что подтверждено договором купли-продажи земельных участков от Однако доли земельных участков предметом договора ипотеки не являлись.

Согласно пункту 3 статьи ГК РФ, статье 69 Закона, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

При заключении договора ипотеки от Довод заявителя жалобы о том, что в залог передано помещение как отдельный вид объекта недвижимости и правила об одновременной ипотеке земельного участка не применимы, не заслуживает внимания, поскольку передаваемое помещение относится к недвижимому имуществу и на него как на часть здания распространяется правовой режим, установленный для зданий и сооружений.

В центре данного спора - вопрос разграничение помещений, и зданий сооружений как различных объектов недвижимости. В связи с вышесказанным необходимо подчеркнуть, что при ипотеке помещения, обязательна ипотека земельного участка, на котором расположено здание сооружение. При этом как разъяснил ВАС в информационном письме от 28 января г.

Также важно учитывать, что предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещения п. В заключение данного параграфа подчеркнем, что перечень видов недвижимого имущества, которое может быть предметом ипотеки, не является исчерпывающим.

В связи с тем, что в соответствии с п. В частности, в соответствии с действующим гражданским законодательством РФ к недвижимому имуществу отнесены предприятия как имущественный комплекс, кондоминиум, объекты незавершенного строительства. Основные проблемы гражданского права. Варшава, в типографии С.

Основные начала ипотечного права.

Удивительно, но факт! Подчеркнем, что ипотечное правоотношение как и любое залоговое является акцессорным дополнительным , то есть может существовать лишь постольку, поскольку существует обеспечиваемое основное обязательство.


Читайте также:

  • После расторжения брака свидетельство о браке
  • Сколько составляет ежемесячное пособие матери одиночки
  • Ответственность потребителя за мошенничество