Главная | Земельные вопросы | Судебная практика по государственной регистрации аренды земельного участка

Защита прав арендатора земельных участков // Обзор судебной практики

Арбитражные споры В соответствии со статьей 5 Земельного кодекса Российской Федерации далее - ЗК РФ участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, которые могут выступать в качестве собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков и обладателей сервитутов. Согласно пункту 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ , могут предоставляться их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Наличие права государственной или муниципальной собственности на землю является условием определения размеров арендной платы, являющейся регулируемой ценой. В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В абзаце пятом пункта 10 статьи 3 Федерального закона от Постановлением Правительства Российской Федерации от Споры, связанные с нарушением сроков и порядка внесения арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, являются наиболее распространенными в судебной практике.

Анализ рассмотрения таких споров арбитражными судами Северо-Западного федерального округа за период - годов показывает наличие затруднений в толковании и применении норм земельного и гражданского законодательства. В настоящем обзоре отражен ряд проблем правоприменительной практики, которые чаще всего возникали при разрешении дел названной категории, а также приведены выработанные правовые позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации далее - ВАС РФ по некоторым вопросам.

Одностороннее изменение арендной платы арендодателем По спорам обозначенной категории суды разрешали вопросы, касающиеся правомерности одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы в связи с изменением действующего законодательства, регулирующего порядок исчисления и уплаты арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

судебная практика по государственной регистрации аренды земельного участка мог бывать

Следует отметить, что в регионах с года изменился порядок исчисления арендной платы, за базовую ставку принята кадастровая стоимость земли, что повлекло в большинстве случаев значительное увеличение размера арендной платы, как следствие - неплатежи и обращения субъектов арендных правоотношений в арбитражные суды за разрешением возникших разногласий по начисленным суммам. Рассматривая подобные споры, арбитражные суды первой и апелляционной инстанций Северо-Западного округа высказывали различные точки зрения по данному вопросу, а позиция Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа далее - ФАС СЗО по таким делам была единообразной.

Изменение размера арендной платы в результате принятия уполномоченными органами нормативных актов, предусмотренное договором аренды, не является изменением условий договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора; при этом необходимость заключения дополнительного соглашения и его государственной регистрации отсутствует.

Так, кассационная инстанция, признав ошибочными выводы апелляционного суда об изменении размера арендной платы исключительно путем подписания дополнительных соглашений к договору аренды и об отказе в иске в связи с отсутствием доказательств изменения условия договора об арендной плате по правилам статей и Гражданского кодекса Российской Федерации далее - ГК РФ , отменила Постановление апелляционного суда, а решение суда первой инстанции оставила в силе.

Как установлено судами, стороны согласовали в договоре аренды от На спорный период и годов соответствующие дополнительные соглашения к договору аренды не подписаны со стороны арендатора, в договоре ставки арендной платы не определены, что не освобождает арендатора от обязанности вносить арендную плату с учетом ставок, применимых в соответствии с действующим законодательством на условиях договора. Порядок определения размера арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Тверской области с 1 января года регулируется Положением, утвержденным Постановлением администрации Тверской области от Арендодатель письменно известил арендатора об изменении размера арендной платы в соответствии с новым порядком определения размера арендной платы на соответствующий год.

В другом случае суд удовлетворил иск администрации муниципального образования Светлогорский район о взыскании с некоммерческой организации задолженности по договору аренды земельного участка, поскольку материалами дела подтверждается ненадлежащее исполнение организацией своих обязательств по внесению арендной платы. Из положений договора аренды от Истец рассчитал долг по арендной плате за земельный участок, предоставленный в пользование организации, за период с Кассационная инстанция посчитала несостоятельным довод ответчика о том, что дополнительное соглашение от Размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не может устанавливаться сторонами произвольно и зависеть только от достижения сторонами соглашения.

Он должен рассчитываться по цене, установленной нормативными правовыми актами органа государственной или муниципальной власти, уполномоченного управлять и распоряжаться земельными участками в соответствующем территориальном образовании. Кроме того, из содержания пунктов 4. При этом изменение размера арендной платы в результате корректировки коэффициентов или ставок не является изменением условия договора о размере арендной платы Постановление ФАС СЗО от Суд установил, что администрация Гдовского района Псковской области и общество Договор зарегистрирован в установленном порядке.

В соответствии с пунктом 3. Указанное извещение является неотъемлемой частью договора, не подлежит дополнительному акцепту арендатором и вступает в силу с момента государственной регистрации. Ставки арендной платы за землю в городе Гдове и Гдовском районе на - годы определены решениями собрания депутатов Гдовского района от Арендодатель направлял арендатору соответствующие извещения, а кроме того, представил документы, подтверждающие факт официального опубликования вышеназванных нормативно-правовых актов в средствах массовой информации.

В связи с установленными обстоятельствами и с учетом наличия в договоре условия о праве арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы на основании принятых соответствующими органами нормативных актов суды признали, что в данном случае действия арендодателя по произведенному перерасчету размера арендной платы не являются изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи ГК РФ , а представляют собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Признав доказанным наличие у ответчика задолженности по арендной плате за период с ФАС СЗО указал судам на необходимость учесть, что в связи с принятием уполномоченными органами нормативных актов, определяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, находящиеся в государственной муниципальной собственности, у арендатора возникает обязанность вносить плату в установленном такими актами размере.

Величина арендной платы по договору аренды земельного участка является расчетной и может изменяться в зависимости от изменения действующих нормативных правовых актов, регулирующих порядок определения арендной платы. Таким образом, стороны согласовали механизм расчета арендной платы; после утверждения уполномоченными органами новых ставок арендной платы у арендатора возникла обязанность вносить арендную плату с учетом измененных ставок арендной платы за землю; при этом подписания сторонами соглашения, касающегося размера арендной платы, не требуется.

Такое изменение не требует заключения дополнительного соглашения к договору и его государственной регистрации.

Особенности

Согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной муниципальной земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи ГК РФ. При этом стороны не лише ны права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Больше материалов по теме:

Повторное изменение арендодателем размера арендной платы до истечения года является нарушением пункта 3 статьи ГК РФ. Согласно пункту 3 статьи ГК РФ размер арендной платы, если иное не предусмотрено договором, может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Удивительно, но факт! Кроме того, из содержания пунктов 4. Основное мнение состоит в том, что земельный участок без проведения процесса межевания не может быть признан объектом аренды, так как нет границ, чтобы определить параметры и условия аренды территории.

ВАС РФ рекомендует судам при применении пункта 3 статьи ГК РФ исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок механизм ее исчисления. Общество обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к администрации Прионежского муниципального района далее - администрация о признании недействительной ничтожной сделки по увеличению в одностороннем порядке размера арендной платы, совершенной арендодателем путем направления в адрес арендатора уведомления от В соответствии с пунктом 2.

В этом случае исчисление и внесение арендатором арендной платы осуществляется на основании извещения, направляемого арендодателем. В договоре годовая арендная плата за арендуемый обществом участок приложение N 2 к договору аренды, подписанное арендодателем и арендатором была установлена согласно решению VII сессии I созыва Совета Прионежского муниципального района далее - Совет от Уведомлением администрации от В соответствии с данным Положением годовая арендная плата за использование земельных участков определяется по формуле, учитывающей площадь земельного участка и базовую ставку арендной платы в зависимости от категории арендатора и вида использования земель.

Общество, считая уведомление от Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции об отказе в иске, пришел к выводу о том, что повторное изменение арендодателем арендной платы в году на основании Постановления N П противоречит условиям договора и пункта 3 статьи ГК РФ. По другому делу о взыскании задолженности и пеней по договору аренды земельного участка ФАС СЗО отменил Постановление суда апелляционной инстанции, а решение суда первой инстанции оставил в силе.

Суд установил, что Петрозаводскому муниципальному унитарному предприятию далее - предприятие в аренду по договору от Договоры зарегистрированы в установленном порядке. Арендодатель письмом от Поскольку ответчик не оплатил аренду на основании расчета арендной платы в соответствии с Постановлением N П, администрация Прионежского муниципального района далее - администрация обратилась в арбитражный суд.

Как видно из материалов дела, арендатор произвел оплату за спорный период исходя из расчета арендной платы на год в соответствии с тем порядком, который предусмотрен договором. Учитывая данное обстоятельство и ссылаясь на то, что повторное увеличение арендодателем размера арендной платы до истечения года является нарушением условия договоров и пункта 3 статьи ГК РФ, суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска.

Отменяя решение суда, суд апелляционной инстанции исходил из того, что увеличение размера арендной платы с Суд кассационной инстанции, отменяя принятое апелляционным судом Постановление, поддержал выводы суда первой инстанции. При этом суд исходил из того, что в соответствии с условиями договоров и пункта 3 статьи ГК РФ увеличение размера арендной платы не может быть осуществлено арендодателем чаще одного раза в год Постановление ФАС СЗО от Арендная плата за земельные участки, занятые линейными объектами В отношении арендатора земельного участка, на которого не распространяется пункт 2 статьи 3 Закона N ФЗ , не применяются ограничения размера арендной платы, установленные указанной нормой в отношении предельного годового размера арендной платы.

Юридические лица могут переоформить право постоянного бессрочного пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения линейные объекты , на право аренды таких земельных участков или приобрести такие земельные участки в собственность в соответствии с правилами, установленными данным абзацем, до 1 января года.

Федеральным законом от Арендная плата за использование указанных земельных участков определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ, а за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, - в соответствии с пунктом 10 статьи 3 Закона N ФЗ. При этом размер арендной платы на год устанавливается в пределах: Предельный годовой размер арендной платы для земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, установленный указанным пунктом, распространяется на случаи переоформления прав на такие земельные участки с права постоянного бессрочного пользования на право аренды, в том числе на земельные участки, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения линейные объекты.

Не нашли ответ, задайте вопрос Адвокату onlain бесплатно

Например, по иску об обязании внести в договор аренды земельных участков изменения по арендной плате ФАС СЗО посчитал ошибочным вывод апелляционного суда о том, что в силу пункта 2 статьи 3 Закона N ФЗ размер годовой арендной платы равен двум процентам от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, поскольку спорный договор аренды был заключен до вступления в силу указанного Закона. Как указал ФАС СЗО, действовавшее на момент заключения спорного договора законодательство не предусматривало возможности переоформления права постоянного бессрочного пользования на право аренды.

Правопредшественник ответчика заключил спорный договор аренды не в связи с переоформлением права постоянного бессрочного пользования. Обязанность переоформить право постоянного бессрочного пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность появилась с принятием Закона N ФЗ, то есть уже после заключения договора аренды от На момент принятия Закона N ФЗ спорные земельные участки уже находились у правопредшественника ответчика в аренде.

Поскольку спорный договор аренды заключен не в связи с переоформлением права постоянного бессрочного пользования на спорные земельные участки, то правило об определении размера арендной платы в пределах двух процентов от кадастровой стоимости не применяется. Суд кассационной инстанции, отменяя судебные акты судов первой и апелляционной инстанций, руководствовался пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ, статьей 3 Закона N ФЗ и пунктом 1 статьи ГК РФ и, удовлетворяя иск, пришел к выводу о том, что изменения подлежат внесению в договор аренды на основании положений Постановления Правительства Ленинградской области об утверждении порядка определения размера арендной платы Постановление ФАС СЗО от При рассмотрении дела по иску о взыскании неосновательного обогащения кассационный суд признал ссылку подателя жалобы на Постановление Президиума ВАС РФ от Общество, ссылаясь на Федеральный закон от Суды отказали в иске, поскольку пришли к выводу о недоказанности фактов нахождения на всех спорных земельных участках линейных объектов и отсутствия у ответчика законных оснований на получение арендной платы в размерах, установленных спорными договорами аренды.

В другом случае кассационным судом отменено Постановление апелляционной инстанции и оставлено в силе решение суда первой инстанции. Кассационная инстанция согласилась с выводами суда первой инстанции о том, что до момента государственной регистрации права федеральной собственности на спорный участок последний использовался федеральным государственным унитарным предприятием на праве постоянного бессрочного пользования и расчет размера арендной платы необходимо производить исходя из ставки арендной платы в размере полутора процентов кадастровой стоимости земельного участка.

Материалами дела подтверждается, что спорный земельный участок предоставлен для нужд связи, в связи с чем в силу подпункта 8 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ является ограниченным в обороте. В соответствии с пунктом 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от При рассмотрении аналогичных споров судам следует устанавливать, относится ли заинтересованное лицо к субъектам, на которые распространяет свое действие пункт 2 статьи 3 Закона N ФЗ.

Арендная плата за пользование земельными участками, занятыми многоквартирными домами По спорам рассматриваемой категории суды нередко разрешают вопросы о применении норм жилищного и земельного законодательства, регулирующего особенности пользования земельными участками, занятыми многоквартирными домами. Судебная практика исходит из того, что при переходе земельного участка в общую долевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном доме с бывшего арендатора, а ныне одного из собственников не может взыскиваться арендная плата за пользование этим участком.

Так, при рассмотрении дел о взыскании с общества задолженности и пеней по договору аренды земельного участка суды отказали комитету по управлению городским имуществом в удовлетворении исковых требований, поскольку с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации далее - ЖК РФ участок перешел в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном жилом доме, в том числе и общества, в связи с чем обязанность последнего по внесению арендной платы прекратилась.

Проверяя законность обжалуемых судебных актов и обоснованность доводов, приведенных в кассационных жалобах по указанным делам, ФАС СЗО руководствовался следующим. Статьей 36 ЖК РФ , вступившего в силу с 1 марта года, предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Согласно статье 16 Федерального закона от Суды установили, что спорный земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет до введения в действие ЖК РФ, поэтому пришли к выводу, что с 1 марта года данный земельный участок перешел бесплатно в общую долевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном доме. Ответчик является собственником части помещений в этом многоквартирном доме. В силу статьи ГК РФ совпадение должника и кредитора в одном лице является основанием прекращения обязательства.

Установив прекращение обязанности ответчика по уплате арендной платы по договору, суды правомерно отказали в иске Постановления ФАС СЗО от В другом случае суды отказали департаменту управления имуществом и земельными ресурсами далее - департамент во взыскании с общества платы за пользование земельным участком, необходимым для эксплуатации арендуемого нежилого помещения в многоквартирном жилом доме. Суды установили, что Установив, что земельный участок под многоквартирным домом сформирован и прошел государственный кадастровый учет в году, суды, руководствуясь положениями статьи 36 ЗК РФ , статьи 16 Вводного закона, признали, что спорный земельный участок перешел бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.


Читайте также:

  • Аренда на части земельного участка
  • Административная ответственность медицинских работников
  • Сокращение штата работников статья тк
  • Основные положения о представительствах
  • Муж после развода не хочет общаться с ребенком
  • Стоимость услуг юриста заявление в суд